Alienação Fiduciária
Ação Anulatória de Execução Extrajudicial de Imóvel Alienado Fiduciariamente (Financiamento Bancário de Imóvel)
Financiamento bancário de imóvel, no mundo jurídico, significa alienação fiduciária, que nada mais é do que a transferência da posse de imóvel do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação, no caso, o próprio financiamento, de forma que o devedor, apesar de ficar impedido de negociar o bem com terceiros, pode dele usufruir. Quando quitado o financiamento, a alienação fiduciária é encerrada (baixada na matrícula do imóvel) e a propriedade do bem é transferida para o comprador.
No caso, a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis é regida pela Lei nº 9.514/97 (naquilo que não alterou o Dec. Lei nº 70 de 1966), que por sua vez estabelece que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante (o comprador do imóvel que assumiu o financiamento), será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (instituição financeira).
Em outras palavras, deixando de pagar as parcelas do financiamento, o banco irá notificar extrajudicialmente o comprador do imóvel para pagar o débito. Notificado, o prazo para a purgação da mora, isto é, para o pagamento do débito em aberto acrescido de juros (conforme notificado pela instituição financeira), correção monetária de demais encargos é de 15 dias (artigo 26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/1997).
Não havendo o pagamento dentro do prazo assinalado, a propriedade é consolidada em favor do banco, que posteriormente poderá levar o imóvel a leilão, em conformidade com artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.
O primeiro leilão público, será aceito o maior lance oferecido desde que desde que igual ou superior ao valor do imóvel (que é estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 da mesma lei) – § 1º do art. 27.
Não havendo lance, será realizado o segundo leilão (marcado nos quinze dias seguintes), será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais – §2º do art. 27.
Vale dizer, por fim, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sendo assegurado ao mesmo o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e demais despesas, inclusive tributos e despesas com a realização do leilão (§§ 2º-A e 2º-B do art. 27).
Atuamos extrajudicialmente na negociação destes casos, com o intuito de reduzir a dívida, termos um acordo e retornar o direito absoluto do imóvel ao devedor. Analisamos possíveis vícios administrativos, como a notificação obrigatória, sendo perfeitamente possível obter a anulação da execução extrajudicial, quando verificada a ausência de regular notificação das datas dos leilões dos imóveis, fato inclusive que poderá permitir uma nova possibilidade de acerto do passivo com a instituição financeira com o restabelecimento do contrato de financiamento.
● Alienação fiduciária
● Crédito imobiliário
● Penhora de bens
● Suspensão e nulidade do leilão